こんにちは、べい(@bei_invest_side)です。
不動産投資について考え始めたら、おそらくまず最初に一棟か区分かという２択について迫られると思います。
『初心者は区分がいい』と言ってる人もいれば、『区分は儲からない、やるなら一棟』という人もいます。
正直どっちがいいかはその人の投資方針によると私は思っています。
さて、区分マンション投資は一体どんなものなのか書いていきます！
Contents
区分マンション投資は儲からないのか
さて、いきなり本題ですが区分マンション投資は儲かるのでしょうか。
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私は『儲からない派』です！
なぜ儲からないかといえば、キャッシュフローが出ないからです。
やっぱり世間一般で儲かるといえば、『お金が振り込まれて、口座が潤うもの』と考えられていると思います。
区分マンション投資はほとんどキャッシュフローが出ないですし、物件によってはマイナスのものもありますから。
そういった意味では儲からない投資になるでしょう。
区分マンション投資は見えない資産になる
さきほど区分マンション投資は儲からないと言いました。
しかし、他人が自分の借金を支払ってくれているのでお金としては見えないですが、実は資産が増えているのです。
持ち続けていればどこかで損益分岐点を迎えて、それ以降は売却すれば自分の利益となります。
そういった意味では、区分マンション投資は儲かりはしませんが、資産を増やすことができる投資です！
メリットとデメリットについて
メリットはリスクが低いということ
さてさてでは区分マンション投資のメリットはなんでしょうか。
一番のメリットは、やはりリスクが少ないということです。
ここでいうリスクというのは空室リスクです。
一棟に投資しようと思ったとき、都心の駅近に持つことはおそらく一般人では無理でしょう。
しかし区分マンション投資であれば、都心の一等地に持つことも可能になります。
なので、空室リスクが低く空室になってもすぐに埋まる可能性が高いというのが、区分マンション投資の最大のメリットと考えます。
デメリットは利回りが低いということ
区分マンション投資はリスクが低いため、利回りが低いのがデメリットになります。
先程もいいましたが、ものによっては支出の方が多くなり、毎月手出しが必要になるものもあります。
そういった面でやはり利回りが低いのは区分マンション投資のデメリットになります。
勿論他にも様々なメリット・デメリットがありますが、ここでは割愛。
ここで言いたいのは、リスクをとって利回りを大きくするかリスクを減らして利回りを少なめにするかはその人の投資方針で変わってきます！
区分マンション投資の目安となる指標
とはいえ、すべての区分マンションがいいとは思いません。
私は区分マンション投資は有りだと考えていますが、それなりに自分の投資対象になりえる指標があります。
キャッシュフローがプラスであるもの
まず１つ目の条件として、毎月の出だしがないものです。もっといえば、一ヶ月空室が出ても耐えられるくらいのキャッシュフローが出る物件がいいですね。
そしてもし毎月マイナスになるような物件であれば、そのお金を他の投資に回したほうがいいです。
不動産投資の最大のメリットは融資を受けて、自分の資金を出さないことですから。
ターミナル駅近くの立地で駅徒歩10分以内の物件
やはり区分マンション投資は利回りが低い分、いかに空室期間を出さないかが重要になってきます。それにはやはり人口が多い駅の近くがいいですし、通勤に便利なターミナル駅に近い場所がいいです。
ターゲットは『都心で働く単身者』ですから！
そしてほとんどの人はおそらく最初は駅徒歩10分で検索するため、ここは外せない必須条件ですね！
築10〜25年ほどの中古マンション
まずはじめに、新築はやめましょう。確実に手出しがでます。
だいたい10年くらい経てば家賃価格も落ち着いてきて、25年も経てばほぼ横ばいになってきます。
なので、そこらへんの範囲をターゲットに考えています。
専有面積が20㎡以上の部屋
もうひとつ私の中での必須条件がこの20㎡です。
やはりそれ以上は狭くて空室リスクが高くなってくると考えてます。
検索条件でも20㎡以上で検索する人が多いはずです！
自分の中の指標をもって投資しよう
最後にひとつ言いたいのは、投資する基準を確立するということです。
この基準を超えれる物件があれば、絶対投資するくらいの基準をもっておけば、不動産業者にそれを伝えてあとは物件が出てくるのを待っていればいいのですから。
あまりにも基準が高かったら物件が出てこないだけなので、徐々に理想と現実をすり合わせていって自分の納得するものに投資しましょう！！！
